היבט מיסוי ברכישת נדל"ן ביוון

הכרת המיסים ברכישת נדל"ן ביוון היא חיונית לכל מי שמתכנן להשקיע בנכסי נדל"ן במדינה זו. בנוסף להבנה של המיסוי הכללי ביוון, כולל המיסים על הכנסות ועל העסקת נכסים, ישנם הטבות ופטורים ממס שעשויים להשפיע על ההחלטות הפיננסיות הסופיות.

הכרת המיסים ברכישת נדל"ן ביוון היא חיונית לכל מי שמתכנן להשקיע בנכסי נדל"ן במדינה זו. בנוסף להבנה של המיסוי הכללי ביוון, כולל המיסים על הכנסות ועל העסקת נכסים, ישנם הטבות ופטורים ממס שעשויים להשפיע על ההחלטות הפיננסיות הסופיות. חשיבות הידע בנושא המיסים נובעת מהשפעתם הישירה על החזר ההשקעה ועל הרווחות הכוללים מההשקעה בנדל"ן ביוון. בכך נוצרת אפשרות לתכנון פיננסי יעיל ולהפחתת העומס המסי על ההשקעה. ייתכן ותנאי המיסוי ישתנו בהתאם להתחייבות השלטון המקומי למניעת כפל מיסים ולקידום ההשקעות הזרות, ולכן חשיבות העמקה בידע בנושא המיסים ועקרונות המיסוי המקומיים ביוון משקפת את הסיכויים והאופציות הפיננסיות הזמינות למשקיעים.

בואו נצלול לעומק...

אמנת מס:
בין ישראל ויוון נחתמה אמנת מס שמטרתה העיקרי היא להגדיר ולהסדיר את נושא תשלום המיסים של יחידים וחברות הן בצד הישראלי והן בצד היווני.
אמנת המס בעיקרה מעניקה זכות מיסוי ראשוני במדינת המקור שזוהי המדינה שבה נמצא המקרקעין או החברה שמפיקה רווחים ואת זכות המס השיורי למדינת הקבע של השקיע או החברה.
באמנת המס בין ישראל ויוון ישנן סעיפים המחריגים את את הוראות חיוב המס השיורי לישראל כפי שניתן למצוא בסעיפים הבאים:
סעיף 6 הכנסה ממקרקעין:
"הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת (לרבות הכנסה מחקלאות או ייעור) ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת" - לפי הגרסה העברית של האמנה ניתן לחייב מהכנסות שכירות במדינת המקור (יוון) והשלמת מיסוי בישראל.
אולם לפי הגרסה האנגלית והיוונית הסעיף על תשלום מיסים מהכנסה שכירות של נכסים תחוייב רק במדינת המקור דהיינו ביוון " income derived by a resident of a contracting state from immovable property (including income from agriculture or forestry) situated in the other contracting state shall be taxable only in that other state"

סעיף 13 רווחי הון:
"רווחים שהפיק תושב של מדינה מתקשרת מהעברת מקרקעין המאוזכרים בסעיף ,6
והנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבם במס רק במדינה המתקשרת האחרת"
לנושא רווחי הון ממכירת נכסים ימוסה המשקיע אך ורק במדינת המקור (יוון) ללא דרישת השלמת מס שיורי בישראל.

אמנת המס קיימת בגרסה העברית בגרסה היוונית ובגרסה האנגלית, כאשר קיימות מספר סתירות בין הגרסאות - הגרסה באנגלית היא הקובעת!

משקיעים בנדל"ן ישלמו מיסים בגובה של 15% עד הכנסה של 12,000 יורו בשנה, 35% עד 35,000 יורו ומעל הכנסה של 35,000 יורו ישלמו מס בסך 45%.

בנוגע לרווחי הון המס הקבוע בחוק נכון לשנת 2024 הינו 15% למשקיע יחיד, אך נכון להוראת השעה של שנת 2024 קיים פטור ליחיד על רווחי הון ממכירת מקרקעין.

חשוב לדעת מבחינת רשויות המס ביוון משקיע יחיד שמבצע עסקאות מכירה של מעל 2 נכסים בטווח זמן של שנתיים עלול להיתפס כמשקיע בעל פעילות עסקית דבר אשר עלול להוביל לביטול ההטבה על פטור ממס רווחי ההון.
הדבר אינו מהווה בטוחה לכך שגם לעסקה אחת יוכל המשקיע להיתפס מבחינת רשויות המס כמשקיע עם פעילות עסקית - אנו ממליצים תמיד להיוועץ עם רו"ח שמכיר את חוקי המדינה למען הסר ספק.

מס רכישה ביוון:
שיעור המס העומד כיום על רכישת מקרקעין הינו 3.09% מהמחיר שנקבע על ידי הרשות שממונה על האזור שנרכש הנכס.
חשוב לדעת שחישוב מס הרכישה נעשה על ידי הרשויות על פי רשומות המקרקעין שמופיעות אצלם ולכן תשלום מס הרכישה יחושב על פי מחיר הנכס המופיע ברשומות objective value ולא על פי המחיר ששולם בפועל על העסקה.

מס רכוש ביוון: ENFIA
מס הרכוש ביוון משולם על ידי המשקיע / בעל המקרקעין אחת לשנה ועומד על 2.5-16 יורו למ"ר של המקרקעין
החישוב של ENFIA מוגדר על ידי הכפלת מספר מ"ר של הנכס בשיעור מס הבסיסי של המיקום שלו. גורמים נוספים כמו מיקום הנכס, קומת הבניין, וסוג השימוש יכולים להשפיע על הסכום הסופי של המס.

מע"מ ביוון:
אחוז המע"מ המשולם נכון להיום הינו 24%.
משקיעים אשר רוכשים נכסים שגילם מעל 6 שנים, אינם נדרשים בתוספת מע"מ עבור מחיר הנכסים
לנכסים מתחת 6 לשנים תתווסף תוספת מע"מ בסך של 24% מעבר למחיר הנכס הנרכש.

מס חברות ושותפות:
ביוון, מיסוי חברות ושותפויות מתרחש בשיעור של 22%. כל חברה או שותפות מושכת מס על הרווחים שלה באותו השיעור. רווחי ההון של החברות נכללים ברווחים המחויבים במס חברות. הכנסה מנדל"ן ביוון מוקטנת בשיעור 22%. חברות המוגדרות כ"תושבות יוון" ישלמו מס על רווחים המפיקות בכל העולם, אבל חברות המוגדרות כ"תושבות חוץ ישלמו רק על הכנסה ממקור יווני. תושבי ישראל המעוניינים לקבל דיבידנדים ישלמו מס דיבידנד בשיעור 5%, עם חובת מיסוי נוספת של 25% או 30% על רווחים מדיבידנד, התואמת את השיעור האחוזי של המניות שברשותם.