הכנת הנכס למכירה

.מתכננים למכור את הנכס? אלו השלבים הטכניים שעליכם לדעת ולהתכונן על מנת להכין את הנדרש לעסקת המכירה

מאמר זה שופך אור על התהליך הטכני שמתבצע לפני מכירת נכס.
כאשר מוכרים נכס ביוון המוכר מחויב להמציא מספר מסמכים הכרחיים שאותם נדרש להנפיק ולהגיש לנוטריון שמונה מטעמו של הקונה להשלמת העסקה.
התהליך בעצם מייצר "תעודת זהות" עבור הנכס ועל מנת להכין את ה"תעודת זהות" נדרש להכין מסמכים

שלב 1 – תכנית טופוגרפית של השטח / תכנית קומה של הדירה
את תוכנית השטח והקומה מנפיק המהנדס מטעם המוכר שמוודא ומאשר את קיום תנאי התוכנית מול מצב הנכס בפועל ובעצם מאשר שתיאור התוכנית תואמת את המצב הכנס בפועל.
אחוז גבוה של מקרים מראים כי מצב התוכנית והנכס בפועל אינם תואמים וקיים שוני בין השטחים המצוינים.

לאחר סיום שלב זה מבצעים רישום מקוון של מספר התוכנית (ΚΗΔ) ברשות ובמחלקת ההנדסה ומעבירים תוכנית מאושרת לנוטריון העסקה.

שלב 2 – הכנת תעודת זהות של הנכס DIGITAL ID OF THE PROPERTY
בשלב הזה המהנדס מטעם המוכר מכין בעצם את "תעודת הזהות" של הנכס ואוסף את המסמכים ומכין מסמכים וביניהם:
- תעודת אנרגיה של הנכס:
תעודת האנרגיה של הנכס מתבצעת על ידי מהנדס שמחשב את רמת האנרגיה של הנכס.
הנכסים מקבלים דירוג אנרגטי לפי אותיות באנגלית A+ - H כשאר H מייצג את הדירוג האנרגטי הנמוך ביותר ו A+ את הדירוג הגבוה ביותר.
החישובים הנלקחים בחשבון הם אזור הנכס, מיקום הנכס על המגרש (לאיזה כיוון פונה הנכס), סוג מערכת החימום של הנכס, עובי תקרות המבנה, מערכת האיטום, קירוי המרפסת, מערכת המיזוג, מערכת החלונות והזיגוג של הנכס, סוג חימום המים בנכס (סולארי, חשמל ועוד).

- תיק הבניין כולל התוכניות המקוריות של הבניה כולל רישיון בניה ושנת בניה.
- טבלת חישוב אחוזים של כל נכס בבניין.

חשוב להכיר שחוק N 4495 מאפשר תיקון חריגות בניה שבוצעו לפני שנת 2011 במגורים
חריגות שבוצעו לאחר 2011 לא ניתן לתקן ובעל הנכס יתבקש להחזיר את מצב הנכס למצב המופיע בתוכנית המקורית של הבניין.

שלב 3 – אישור מס עירייה אנפיה E9 ENFIA CERTIFICATE
אישור אנפיה E9)) מתאר את הרישום של הנכס על המוכר ואת גודל הדירה – את מסמך האנפיה מנפיק רואה החשבון של המוכר.
גם באישור זה במידה והתגלתה בעיה ברישום הנכס כגון שטח דירה לא תואם, יש לבצע עדכון של הטופס ולהגיש לנוטריון את הטופס המתוקן.

שלב 4 – אישור היעדר חובות מרשויות המס - CERTIFICATE OF TAX CLEARANCE
אישור זה נועד לאשרר כי למוכר אין חובות עבור רשויות המס ביוון.
במידה ואין חובות אזי הנוטריון מנפיק את המסמך בצורה מקוונת.
במידה וקיימים חובות, על המוכר להסדירם בצורה מקוונת וקיימת האפשרות שחלק שהנוטריון ישמור חלק מהתמורה עבור הנכס אצלו עד לקבלת האישור היעדר חובות מהמוכר.

שלב 5 – אישור ביטוח לאומי CERTIFICATE OF SOCIAL INSURANCE
אישור זה מעיד על קיימות ביטוח לאומי של המוכר ביוון.
במקרה של משקיעים מחוץ ליוון שאינם תושבי המקום אישור זה אינו נדרש ויש עבורו פטור מהגשה.בשלב זה הנוטריון מעלה דרישת תשלום מס רכישה למערכת המקוונת.שני הצדדים מקבלים ומאשרים את קבלת ההצהרה לתשלום המס, ולאחר מכן הקונה משלם את מס הרכישה ומעביר אישור תשלום לנוטריון.

שלב 7 – חוזה CONTRACT