היבט המיסוי ברכישת נדל"ן בקפריסין

המדריך המלא למיסוי השקעות ונכסים בקפריסין

מיסוי נדל"ן בקפריסין – מדריך מקיף למשקיע הישראלי

קפריסין, מעבר להיותה יעד תיירותי פופולרי, הפכה בשנים האחרונות לאחת המיקומים האטרקטיביים להשקעות נדל"ן. המיסוי הנמוך והיתרונות הרבים שמציע האי למשקיעים הופכים אותו לאופציה מועדפת עבור בעלי עסקים ומשקיעים זרים, כולל ישראלים. במאמר זה נסקור את עיקרי המיסוי הנוגע לרכישת נדל"ן בקפריסין, יחד עם הסברים על אמנת המס בין קפריסין לישראל, מיסי רכישה, מיסוי משכירות, ומס מכירה.

אמנת המס בין ישראל לקפריסין
אמנת המס בין ישראל לקפריסין מהווה כלי חשוב למשקיעים פרטיים וחברות המעוניינים לנצל את היתרונות של מיסוי מופחת ומניעת כפל מס.
אמנת המס בין ישראל לקפריסין אינה פוטרת את המשקיע הישראלי מתשלום מסים בישראל, אלא מסדירה את מניעת כפל המס - במילים פשוטות, המשקיע מחויב לדווח על הכנסותיו לרשויות המס בישראל, אך האמנה נועדה לוודא שהוא לא ישלם מס כפול – הן בישראל והן בקפריסין.

איך זה עובד בפועל?

תשלום מס בקפריסין:
משקיע ישראלי המשקיע בקפריסין (לדוגמה, נדל"ן או עסק) ישלם מסים בהתאם לחוקי המס בקפריסין.


דיווח ותשלום בישראל:
המשקיע מחויב לדווח על ההכנסה לרשות המסים בישראל כחלק מהכנסותיו העולמיות (במעמד של תושב ישראל).


זיכוי ממס בישראל:
ישראל מכירה במסים ששולמו בקפריסין. לכן, המשקיע יקבל זיכוי בגובה המס ששולם בקפריסין (ולא יותר מהשיעור הנדרש בישראל).


לדוגמה: אם שיעור המס בקפריסין נמוך מהמס בישראל, המשקיע ישלים את ההפרש בישראל.
אם שיעור המס בקפריסין גבוה יותר, לא תהיה דרישה לתוספת מס בישראל.

מתי עדיין תיתכן חבות מס בישראל?
אם שיעור המס בישראל על ההכנסה גבוה מזה שבקפריסין (לדוגמה, על השכרת נכס או על רווחי הון).
על הכנסות מסוימות שאינן פטורות ממס בישראל, גם אם הן פטורות בקפריסין (כגון הכנסות משכר דירה עד תקרה מסוימת).


מסקנה
אמנת המס אינה מבטלת את חובת תשלום המס בישראל, אך היא מונעת תשלום כפול באמצעות זיכוי על המס ששולם בקפריסין. חשוב להיוועץ ביועץ מס המתמחה בהשקעות בינלאומיות כדי לוודא עמידה בדרישות החוק ולמקסם את ההטבות הקיימות באמנה.


מיסוי רכישת נדל"ן בקפריסין

1. מס רכישה (Transfer Fees)

בעת רכישת נכס בקפריסין, יש לשלם "דמי העברה" שהם למעשה סוג של מס המשולם לרשם הקרקעות. שיעור המס נקבע לפי שווי הנכס:

- עד 85,430 אירו: 3%
- בין 85,430 ל-170,000 אירו: 5%
- מעל 170,000 אירו: 8%

במקרים רבים יש הנחה זמנית של 50% על דמי העברה, מה שמוזיל את עלות הרכישה. למשל, עבור דירה בשווי של 100,000 אירו, מס העברה יעמוד על 1,643.20 אירו במקום 3,286.40 אירו, אם קיים פטור זמני.

2. מס בולים (Stamp Duty)
מס הבולים ישולם בעת רישום הנכס על שם הרוכש לפי הסכומים הבאים:
- חוזים עד 5,000 אירו: אין חיוב
- חוזים בין 5,001 ל-170,000 אירו: 1.5 פרומיל (1.5 אירו לכל 1,000 אירו)
- חוזים מעל 170,000 אירו: 2 פרומיל (2 אירו לכל 1,000 אירו), עם גבול מקסימלי של 20,000 אירו

3. מס רווחי הון
כאשר מוכרים נכס בקפריסין, יש לשלם מס רווח הון בשיעור של 20% על הרווח. חישוב המס דומה לזה הנעשה בישראל: הרווח מחושב על פי ההפרש בין מחיר רכישת הנכס למחיר מכירתו.
הנחות והקלות:
הנחה חד-פעמית: בפעם הראשונה שמוכרים נכס, ניתן לקבל הנחה חד-פעמית של 17,086 אירו לכל רוכש. אם הנכס רשום על שני אנשים, ההנחה כפולה.
קיזוז הוצאות: ניתן לקזז הוצאות נלוות כמו דמי העברה, השבחת הנכס (בתנאי שיש קבלות), ועמלות תיווך.

4. מס רשות מקומית
רשויות מקומיות בקפריסין גובות מס שנתי שנקרא "REFUSE" או מס פינוי זבל ותאורת רחוב, שגובהו תלוי בגודל הנכס. עבור דירת חדר אחד באזור פאפוס, סכום המס עומד על כ-130 אירו לשנה.

5. דמי ניהול ("מיסי וועד הבית")
הוצאות אלו נעות בין 450 ל-1,500 אירו בשנה, תלוי בגודל הנכס ובמתקנים הנלווים. התשלום משולם בדרך כלל לחברת ניהול המתחזקת את השטחים הציבוריים והמתקנים במתחם המגורים.

6. מיסוי על הכנסות משכירות
בקפריסין, הכנסה מדמי שכירות נחשבת להכנסה החייבת במס ויש להצהיר עליה בדוח השנתי למס הכנסה. מערכת מס ההכנסה ליחידים בקפריסין היא פרוגרסיבית, כלומר, שיעור המס עולה בהתאם להכנסה השנתית.

הסף לפטור ממס עומד על 19,500 אירו. כלומר, לא תשלמו מס על ההכנסה עד לסכום זה. הכנסה שמעל לסף הפטור מחויבת במס לפי מדרגות מס פרוגרסיביות, כפי שמפורט להלן:

| שיעור מס (%) | הכנסה (באירו) |
|------------------|---------------------|
% 0 | 0 - 19,500 |
20% |19,501 - 28,000 |
25% |28,001 - 36,300 |
30% | 36,301 - 60,000 |
35% | 60,001 ומעלה |

חשוב לציין כי למרות שמדרגת המס הגבוהה ביותר היא 35%, שיעור המס לא מוחל באופן אחיד על כל ההכנסה אלא לפי מדרגות המס הנפרדות. לדוגמה, אם הכנסתו השנתית של תושב קפריסין היא 70,600 אירו, המס יחושב כך:

- הכנסה עד 19,500 אירו: פטורה ממס
- הכנסה בין 19,501 ל-28,000 אירו: 20% על 8,500 אירו (1,700 אירו מס)
- הכנסה בין 28,001 ל-36,300 אירו: 25% על 8,300 אירו (2,075 אירו מס)
- הכנסה בין 36,301 ל-60,000 אירו: 30% על 23,700 אירו (7,110 אירו מס)
- הכנסה מעל 60,000 אירו: 35% על 10,600 אירו (3,710 אירו מס)

7. פנסיה מחו"ל
תושבי קפריסין משלמים מס בשיעור של 5% בלבד על פנסיה מחו"ל, כאשר הכנסה עד כ-3,500 אירו לשנה פטורה ממס לחלוטין.

8. מיסוי חברות בקפריסין
שיעור מס החברות בקפריסין עומד על 12.5%, אחד מהשיעורים הנמוכים באיחוד האירופי. חברות קפריסאיות זוכות להקלות מס רבות הודות לחברות המדינה באיחוד האירופי. כמו כן, רווחים ממכירת נכסים ומניות בחו"ל אינם חייבים במס בקפריסין.

9. שיקולי מס בישראל
אם נישום ישראלי עובר לגור בקפריסין, ניתוק תושבות יפטר אותו מתשלום מס הכנסה וביטוח לאומי בישראל, כל עוד הוא מצליח להוכיח שמרכז הכלכלי של חייו נמצא בקפריסין. חברה קפריסאית תחשב כחברה זרה בישראל ותהיה פטורה מתשלום מס בישראל, אם הניהול בפועל מתבצע בקפריסין.

10. מס על רכישת נכס חדש
רכישת נכס חדש בקפריסין (על הנייר) כפופה לתשלום מע"מ בשיעור של 19%. עם זאת, קיימת אפשרות להנחה ל-5% אם הנכס ישמש למגורים אישיים ולא למטרת רווח, בתנאים מסוימים. אם הרוכש יבחר למכור את הנכס לפני תום תקופת 10 השנים, הוא יחויב להחזיר את ההפרש בין המע"מ המופחת למע"מ המלא.

11. מס ירושה
בקפריסין אין מס ירושה, מה שהופך אותה לאטרקטיבית עוד יותר להשקעות נדל"ן.



סיכום
קפריסין מציעה סביבת מיסוי אטרקטיבית למשקיעים, עם שיעורי מס נמוכים, פטורים והקלות מס רבות. עם זאת, חשוב להיות מודע להיבטים של מיסוי כפול ולוודא עמידה בדרישות המקומיות והבינלאומיות. מומלץ להתייעץ עם יועצים מקצועיים ומומחים בתחום המיסוי כדי למקסם את יתרונות ההשקעה בקפריסין.