ביוון ישנו חוק אשר מקנה הגנה על הדייר, החוק מתייחס לתקופת השכירות ולנושא פינוי שוכר מהנכס. לפי חוק 1703/1897 סעיף 2 לשוכר יש את הזכות להישאר בנכס לתקופה של 3 שנים כל עוד הוא עומד בהתחייבויותיו וממשיך לשלם ולקיים את החוזה - משמעות הדבר היא שהשוכר יכול להחליט על הארכת שהותו בדירה גם אם נחתם חוזה שכירות של שנה או שנתיים.
ביוון כל בכל מדינה אחרת, ישנם חוקים והגבלות על השכרת דירות מגורים ומסחריים.
במאמר הבא נסביר על החוקים וההגבלות אשר מתקיימות היום בנושא.
השכרה למגורים:
לפי חוק 1703/1897 סעיף 2 לשוכר יש את הזכות להישאר בנכס לתקופה של 3 שנים כל עוד הוא עומד בהתחייבויותיו וממשיך לשלם ולקיים את החוזה - משמעות הדבר היא שהשוכר יכול להחליט על הארכת שהותו בדירה גם אם נחתם חוזה שכירות של שנה או שנתיים.
הנושא מתחיל להסתבך כאשר השוכר אינו עומד בתשלומי הדירה ובתנאי החוזה במשך של 60 ימים.
המשכיר יגיש בעזרת עורך הדין ובליווי פקיד הוצאה לפועל "בייליפ" (bailiff) מסמך לידי השוכר אשר מתריע על כוונת המשכיר לפנות להליך משפטי מול השוכר.
תוכן המסמך שמעבירים לשוכר הנכס יכולה להתחלק לשני מצבים:
הודעה על הסדרת תשלום החובות תוך 15 ימים מיום ההודעה:
באפשרות הזאת המשכיר מבקש להסדיר את החובות הקיימים מול השוכר תוך תקופה של 15 ימים.
לא הסדיר השוכר את חובותיו רשאי המשכיר והעו"ד לגשת ולבקש צו מבית משפט לפינוי הדייר עקב אי עמידה בתנאי החוזה.
זהו שלב טכני שבו מעבירים לבית המשפט את החוזה הקיים ומספר מסמכים נוספים שעו"ד אוסף אותם ומחכים לקבלת צו הפינוי. משך תהליך כזה כ - 30 ימים עד קבלת צו מבית המשפט.
לאחר קבלת צו המשפט, פקיד ההוצאה לפועל (בייליפ) מוסר את הצו לשוכר הנכס ועל פי החוק היווני עליו לפנות את הדירה עד 3 ימי עסקים.
חשוב להבין שאם במהלך כל התהליך מול בית המשפט השוכר הסדיר את חובותיו גם לאחר קבלת צו מבית המשפט, המצב חוזר לקדמותו והשוכר רשאי להמשיך ולגור בנכס.
האפשרות הזאת הינה המהירה והזולה יותר
הערכת עלויות לתהליך הזה:
עורך הדין כ - 500 אירו
פקיד הוצאה לפועל כ - 70 אירו עבור כל שליחות של מסמך + 700-800 אירו עבור תהליך הפינוי שכולל גם החלפת מנעולים לדירה ביום פינוי השוכר כ- 50-100 אירו.
הודעה על הפסקת חוזה ופינוי הדייר:
באפשרות הזאת אם מחליט המשכיר שאינו מעוניין להמשיך את קיום החוזה מול השוכר מסיבות שהשוכר מהווה מטרד או בעיות מתמשכות ואינו מקיים את תנאי החוזה, אזי המשכיר מבקש צו ביטול של החוזה הקיים גם אם לא הסתיימה תקופת החוזה.
תהליך שכזה דורש דיון והחלטת בית המשפט המקומי אשר בוחן את מהות הבקשה ואת מהותה.
התהליך הינו ארוך יותר ומייגע וכן יקר יותר ועלול להגיע עד לתקופה של שנה ואף יותר…
בכל הזמן הזה השוכר עדיין נשאר בתוך הנכס ללא יכולת פינוי וללא יכולת דרישת תשלומים עד להחלטת בית המשפט.
לאחר שהוכרע הנושא בבית המשפט והתקבל צו ביטול החוזה ניתן לפנות את השוכר באותה הדרך שצויינה באפשרות הקודמת ובנוסף לדרוש את התשלומים עבור כל התקופה עד למועד הפינוי.
השכרה לנכס מסחרי:
כשמדובר בהשכרה לנכס מסחרי תקף חוק 4242/2014 סעיף 13, כאשר זמני השכירות בין משכיר לשוכר יקבעו בין שני הצדדים ועל פי שיקול דעתם.
אם נקבע זמן שכירות ארוך יותר מ- 3 שנים אזי התקופה הארוכה היא שקובעת בהסכם, אך אם הוסכם זמן שכירות קצר יותר או לא סוכם על זמני שכירות בכלל אזי תחול תקופת מינימום של 3 שנים בדומה לחוק האזרחי וכך גם לגבי נושא של התנהגות בלתי הולמת או הפרה של אחד מן הצדדים.
המלצות המערכת:
בראש ובראשונה היעזרו בבעלי מקצוע מן השורה שאתם מכירים וסומכים עליהם ובדקתם את כשירותם והמקצועית שלהם בתחום.
זכרו! שוכר טוב מייצר שקט - ערכו בדיקה מקיפה על השוכר - עיסוק ומקורות הכנסה, דו"ח הכנסות שנתי, ערבויות מהשוכר או מההורים של השוכר במידה והשוכר הינו סטודנט, בדיקה מול שוכרים קודמים (במידת האפשר), סטטוס של השוכר (נשוי, רווק, ילדים וכו')
העלאת שכר הדירה בהדרגה ( או באופן דרסטי) משנה לשנה יכולה לעזור מהסיבה הפשוטה שהדייר יעזוב בעצמו לאחר שנה או שנתיים במידה ולא ירצה או יוכל לשלם את המחיר המעודכן, במידה ונשאר אז הרווחתם יותר משכירות הנכס.
חברת ניהול איכותית - אם החלטתם להשתמש בשירותים של חברה ניהול אז כמו שאר בעלי המקצוע חשוב מאוד שיהיו אמינים, מקצועיים וישרים שידעו לעקוב אחרי השוכרים לעניין גביית השכירות החודשית, תשלומים שוטפים עבור הנכס כגון וועד בית, חשמל מים ועוד...
במידה ורכשתם נכס עם שוכר בתוך הנכס בדקו היטב את תנאי החוזה מולו בדגש על תאריך תחילת החוזה - 3 שנים אפשרות כמו שדיברנו בסעיפים הקודמים:) )
מברוק יש חוזה - מיד לאחר חתימת החוזה העבירו לרואה החשבון מטעמכם את החוזה על מנת שיוכל לשדר את החוזה ולרשום את השוכר החדש על שם הנכס לטובת העברת התשלומים השוטפים של הנכס.
וודאו שהדייר יוצר קשר עם ועד הבית מיד עם כניסתו לדירה ומתחיל לשלם את תשלומי הבניין השוטפים הדרושים.
טיפ חשוב של המערכת - ערכו ביטוח לנכס שיכלול כיסוי מלא ככל הניתן עבור נזקי צד שלישי, רעידות אדמה וסעיפים נוספים אשר יגנו עליכם בעלי הנכסים בעת בעיה בנכס.
לכל הנכסים ביוון
