בנייה והתחדשות

פרויקטים חדשים ביוון : מדריך מקיף להשקעה חכמה ובטוחה

בכתבה מקיפה זו אספנו עבורכם את כל המידע החשוב להשקעה בנדל"ן ביוון בשנת 2025, עם דגש מיוחד על פרויקטים חדשים. נבחן את שוק הנדל"ן היווני, נעמיק ביתרונות ובחסרונות של דירות חדשות לעומת יד שנייה, נסקור את ההיבטים המשפטיים והכלכליים המשמעותיים, ונציג את ההזדמנויות המובילות למשקיעים ישראלים – הכל בצורה נגישה, מקצועית ומעודכנת.

המשקיע הישראלי של 2025 כבר לא מחפש רק תשואה – הוא מחפש יציבות, שקיפות, אפשרות למינוף עתידי ובעיקר ראש שקט. יוון, מדינה עם קרבה גיאוגרפית, חיבור תרבותי עמוק, מחירים תחרותיים ונוף כלכלי מתחדש, הפכה בשנים האחרונות ליעד אסטרטגי להשקעות נדל"ן, במיוחד בקרב ישראלים.

אם בעבר רוב ההשקעות התרכזו ברכישת דירות יד שנייה לשיפוץ, היום המיקוד עובר לפרויקטים חדשים – נכסים בבנייה או שזה עתה אוכלסו, שנבנו לפי תקנים אירופיים מחמירים ועם התאמה מלאה לצרכי השוק הגלובלי.

למה דווקא פרויקטים חדשים?

השאלה "למה לשלם יותר על דירה חדשה?" לגיטימית – אך במקרים רבים, התשובה הפוכה: דווקא הפרויקט החדש הוא הבחירה החכמה, במיוחד למשקיע זר שלא גר ביוון.

היתרונות המרכזיים:

איכות בנייה מודרנית: תשתיות חשמל, מים ואיטום חדשות, עמידות בפני רעידות אדמה ובידוד טרמי ואקוסטי.
סטנדרט אירופי גבוה: מעליות, חניה תת-קרקעית, לובי מאובטח, מיזוג מרכזי ועוד.
התאמה מלאה להשכרה: דירות בגודל אידיאלי למשקיעים (1–2 חדרים), מאובזרות וקלות להשכרה לטווח קצר או ארוך.
ניהול פשוט מרחוק: פרויקטים רבים כוללים שירותי ניהול מקצועיים, כך שניתן להשקיע וליהנות מהכנסה פאסיבית גם מישראל.
תיעוד משפטי מסודר: בניגוד לדירות ישנות עם בעיות רישום או חריגות בנייה, כאן תקבל את כל המסמכים – היתר, טאבו, אישורים ותוכניות.

פרויקטים חדשים – יתרון תחרותי בשוק היווני

בשנים האחרונות יש עלייה חדה בביקוש לדירות חדשות באתונה, סלוניקי והאיים המרכזיים. לא מדובר רק בתיירים – אלא גם בשוכרים מקומיים שמחפשים סטנדרט מגורים מודרני.

עבור המשקיע הישראלי, מדובר ביתרון מובהק: נכסים "Plug & Play" שמוכנים להשכרה מיידית, עם מינימום תחזוקה ומקסימום תשואה.

בנוסף, משקיעים רבים רוכשים דירה חדשה במסגרת תוכנית Golden Visa – ויזה שמקנה תושבות באירופה על בסיס השקעה מעל €250,000 (או €500,000 באזורים מסוימים באתונה). זו לא רק השקעה – זו גם תוכנית מגירה לעתיד.

ומהם החסרונות?

כמובן, כל השקעה דורשת איזון בין סיכון לסיכוי. הנה כמה נקודות למחשבה:

מחיר גבוה יותר: דירות בפרויקטים חדשים יקרות ב־30%–60% מדירות יד שנייה. לדוגמה, דירת 70 מ"ר חדשה באתונה עשויה לעלות €280,000–€350,000 לעומת €200,000 לדירה משופצת באותו אזור.
רכישה "על הנייר": במקרים של פרויקטים בבנייה, יש תלות ביזם. חשוב לבדוק רקורד, ערבויות, תנאי תשלום וליווי משפטי.
היצע מוגבל ודינמיקה מהירה: דירות חדשות באזורים מבוקשים נחטפות מהר – במיוחד דירות קטנות עם פוטנציאל השכרה גבוה. אין זמן להסס.

רכישה בטוחה – ההיבט המשפטי

ברכישת נכס ביוון, עורך דין מקומי הוא שחקן מפתח. הוא יוודא:

שהקרקע בבעלות היזם
שאין עיקולים, שעבודים או בעיות טאבו
שהיתר הבנייה בתוקף
שחוזה המכר מכסה אותך כמשקיע

טיפ חשוב: בחר עורך דין דובר עברית או לפחות אנגלית ברמה גבוהה. תרגום שגוי של מונחים משפטיים עלול לעלות ביוקר.

מה צפוי מבחינת תשואה?

השכרה שנתית באתונה וסלוניקי: 4%–6% תשואה נטו.
השכרה לטווח קצר באיים: 7%–10% בעונות חזקות (כרתים, רודוס, סנטוריני).
עליית ערך: באזורים מתפתחים נרשמו עליות של 10%–15% בשנתיים האחרונות.

מעבר להשקעה בדירות מגורים בפרויקטים חדשים, שוק הנדל"ן ביוון מציע גם הזדמנויות מעניינות ומגוונות בתחום המלונאות והתיירות, המשלבות בין תשואה פיננסית לבין ניהול פשוט יחסית. עבור משקיעים שמעוניינים במודל השקעה יותר פסיבי, שבו הניהול היום־יומי מתבצע על ידי גורמים מקצועיים, הפרויקטים המלונאיים הופכים לאופציה אטרקטיבית במיוחד.

אפשרויות ההשקעה החדשות שנפתחו ויוצרות אפשרויות הן מודלים מתקדמים כמו קונדוהוטל, דירות נופש מנוהלות או חדרים בבתי מלון

מודל 1: רכישת יחידה במלון פעיל

בעלות על חדר במלון (עם חוזה שכירות לחברת ניהול)
תשואה מובטחת.
מתאים להשקעה פסיבית לחלוטין
כוללת לרוב זכאות לשהות אישית

מודל 2: קונדוהוטל

רכישת דירה בפרויקט עם שירותי מלון (בריכה, לובי, חדר כושר)
אפשרות לשימוש אישי, השכרה עצמאית או דרך חברת ניהול
שליטה גבוהה על הנכס, כולל בעלות בטאבו

מודל 3: דירות נופש מנוהלות

לרוב באיים תיירותיים – כרתים, רודוס, סנטוריני
שילוב בין השקעה לנופש אישי
ניהול דרך פלטפורמות כמו Airbnb או חברת ניהול
רווחים עונתיים גבוהים במיוחד

מיקומים חמים להשקעה ב-2025

אתונה: אזורי מונסטירקי, קוקאקי, ניאו פסיחיקו ומרחק הליכה מהאקרופוליס.
סלוניקי: תיירות עסקית ושוק סטודנטים פעיל.
כרתים, רודוס, קורפו: קיץ ארוך, שוק השכרה דינמי ומחירים סבירים.
סנטוריני ומיקונוס: השקעות פרימיום עם תשואה גבוהה – למי שמוכן לשלם יותר.

לסיכום – השקעה שדורשת תכנון, אבל שווה את זה

השקעה בנדל"ן ביוון, ובפרט בפרויקטים חדשים, היא הזדמנות מצוינת לישראלים שמחפשים גם תשואה, גם גמישות, וגם אפשרות לעוגן אירופי כלכלי ומשפחתי. עם עלויות ניהול נמוכות, רגולציה ידידותית ומשטר מס אטרקטיבי – אין פלא שיותר ויותר ישראלים בוחרים ביוון כיעד השקעה מועדף.

✅המלצה חמה: ליווי מקצועי לאורך כל הדרך – כולל עו"ד, שמאי מקומי ויועץ השקעות נדל"ן – יהפכו את המסע הזה לפשוט, בטוח ורווחי.

לסיכום:

השקעה בפרויקטים חדשים ביוון מציעה אפשרות איכותית ובטוחה למשקיעים המעוניינים בנדל"ן מודרני ותשואות יציבות. עם יתרונות רבים לצד אתגרים שכדאי להכיר, מדובר בהזדמנות מעניינת בשוק נדל"ן מתפתח ומשתלם.